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Gericht:AG Frankenthal
Entscheidungsdatum:16.08.2017
Aktenzeichen:3a C 103/17
Dokumenttyp:Urteil
Quelle:juris Logo
Normen:§ 174 BGB, § 563 Abs 1 BGB, § 563 Abs 2 BGB, § 563 Abs 4 BGB

Räumungsanspruch für eine Mietwohnung: Substantiierungspflichten eines nach Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintretenden volljährigen Kindes; Kündigung des Wohnraummietvertrages aus wichtigem Grund; Rüge der fehlenden Vollmacht für eine Kündigungserklärung

Leitsatz

Substantiierungslast für Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt bei Tod des Mieters und Eintritt des Kindes in das Mietverhältnis, Kündigung aus wichtigem Grund, Unverzüglichkeit der Rüge der fehlenden Vollmacht für Kündigungserklärung.(Rn.16)

Fundstellen ausblendenFundstellen

Abkürzung Fundstelle ZMR 2018, 423-424 (Leitsatz und Gründe)

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Haus M... Straße 1a, 2. Geschoss, Wohnung Nr. ..., bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur und Balkon sowie einen Tiefgaragenstellplatz Nr. 13 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 218,72 nebst 5 % Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 27.04.2017 zu zahlen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung in dem Anwesen M... Straße 1a im 2. Geschoss, Wohnung Nr. ... . Die Wohnung wurde ursprünglich an die Eheleute A... und T... D... vermietet und von diesen bewohnt. Die zuletzt dort wohnende T... D... verstarb am 04.02.2017. Mit Schreiben vom 28.02.2017 beantragte der Sohn der Verstorbenen, der Beklagte, in den Mietvertrag einzutreten. Der Kläger lehnte dies, vertreten durch die W... GmbH ab. Der Beklagte bewohnt dennoch die streitgegenständliche Wohnung. Mit Schreiben der B... GmbH vom 15.03.2017 wurde ein Eintrittsrecht verneint und daneben eine außerordentliche fristlose sowie eine ordentliche fristgerechte Kündigung ausgesprochen. Mit Klageschrift vom 07.04.2017, dem Beklagten am 27.04.2017 zugestellt, wird erneut die fristlose sowie fristgerechte Kündigung ausgesprochen.

2

Der Kläger behauptet,

3

ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung sei begründet, denn es fehle an den Voraussetzungen eines Eintrittsrecht in das mit der Verstorbenen bestehende Mietverhältnis, das aus wichtigem Grund, denn der Beklagte stehe in Bezug von Leistungen nach dem SGB II, gekündigt worden ist. Der Beklagte schulde daneben die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe einer 0,65 Geschäftsgebühr in Höhe von € 218,72 brutto, wegen der Berechnung wird auf Blatt 4 der Akten Bezug genommen.

4

Der Kläger beantragt,

5

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung M... Straße 1a, 2. Geschoss, Wohnung Nr. ..., bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur und Balkon sowie ein Tiefgaragenstellplatz Nr. 13 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

6

2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 218,72 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

7

Der in der W... Straße 38 in 6... Frankfurt am Main aufgrund Mietvertrages vom 16.01.2015 wohnhafte Beklagte, dem mit Bescheid des Jobcenters Frankfurt am Main vom 21.12.2016 vorläufig Leistungen nach dem SGB II bewilligt worden sind,

8

beantragt,

9

die Klage abzuweisen
und vertritt die Auffassung, dass er eintrittsberechtigt in das Mietverhältnis nach dem Tod seiner Mutter T.. D... sei, denn nach dem Tod des Vaters im Jahre 2004 sei die Mutter mit dem Beklagten aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes in der streitgegenständlichen Wohnung verblieben. Er, der Beklagte, habe sich um die Verstorbene gekümmert und die nicht mehr erbringbaren Haushaltsleistungen erledigt bzw. diese zu notwendigen Behördengängen begleitet. Er habe aufgrund des Wohnungszuschnitts weiterhin sein eigenes Zimmer bewohnt. Die schriftliche Kündigung vom 15.03.2017 lasse die Berechtigung zur Kündigungserklärung nicht erkennen, die Kündigung sei nach § 563 Abs. 4 BGB nicht wirksam.

10

Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die in der Klageschrift vom 07.04.2017 ausgesprochene, fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung beendet, insbesondere sei diese nach § 563 Abs. 4 BGB verfristet. Im Übrigen sei nachvollziehbar dargelegt, dass der Beklagte seit 2006 mit seiner mittlerweile verstorbenen Mutter in der Wohnung gelebt habe. Es könne dahinstehen, wo der Beklagte Sozialleistungen beantragt und vorläufig bewilligt bekommen habe. Dies gelte auch für die Anschrift in der vorgelegten Zulassungsbescheinigung Teil 2, insbesondere sei das Fahrzeug für seine gewerbliche Tätigkeit in Mannheim, der Erbringung von Zulassungsdiensten, der Vermittlung von neuen/gebrauchten KFZ, der Vermittlung von Geschäftskontakten sowie dem An- und Verkauf von Kraftfahrzeugen erfolgt. Der Beklagte habe vor dem Tod seiner Mutter einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung geführt und lebe seit deren Tod dort ununterbrochen. Daran ändere auch die durch den Kläger vorgelegte Online-Einwohnermeldeamtsauskunft nichts.

11

Der Beklagte habe seit ehedem seinen Lebensmittelpunkt in Frankenthal, habe dort auch Freunde, die er aus Schulzeiten kenne, sei in einem Fitnessstudio regelmäßig aktiv, absolviere dort Krafttraining bzw. spiele Badminton und Tennis.

12

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere die zur Akte gereichten PKH-Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13

Die zulässige Klage ist begründet.

14

Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) ist gemäß § 29a ZPO örtlich und nach § 23 Nr. 2a GVG sachlich ausschließlich zuständig.

15

Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 985 BGB, der Beklagte blieb für ein behauptetes Recht zum Besitz im Rahmen des Eintritts in das mit der verstorbenen Mutter T... D... bestehende Mietverhältnis, § 563 Abs. 2 BGB, mangels hinreichend substantiierter Tatsachenbehauptungen beweisfällig.

16

Zwar ist an die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen, es reicht vielmehr aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat, während sonstige Angehörige den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben müssen ( BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14 m.w.N.). Dabei müssen die Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen indes hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichend Indizien vorgetragen werden, unerträgliche Nachforschungen in der Intimsphäre sind aber nicht veranlasst (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 17.04.2013 - 23 C 10824/12). Die Darlegungslast ist indes im Hinblick auf das Alter eines Kindes in gewissem Umfang gesteigert, auch soweit lediglich das Erfordernis des bloßen Zusammenlebens im gemeinsamen Haushalt erforderlich ist (Streyl Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015 RN 38 § 563 BGB). Das Leben im gemeinsamen Haushalt bei Kindern muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen, allerdings kann das Eintrittsrecht der Kinder dadurch verloren gehen, wenn sie ausgezogen sind, denn dies stellt grundsätzlich das Ende des Lebens im gemeinsamen Haushalt dar. Soweit der Beklagte das Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt behauptet, so fehlt es an substantiierter Darlegung hierzu. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss derjenige, der Rechtsfolgen aus einem Eintritt herleiten will, die Voraussetzungen des Eintritts darlegen und beweisen. Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB müssen also beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben. Pauschale Behauptungen hierzu reichen nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden, um subsumieren zu können. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Beklagte einerseits behauptet, seit 2004, hingegen im weiteren Schriftsatz seit 2006 im gemeinsamen Haushalt in dem streitgegenständlichen Wohnraum gelebt zu haben. Angesichts des vorgelegten Mietvertrages hinsichtlich einer Wohnung in der W... Straße 38 in 6... Frankfurt am Main, für die Leistungen nach dem SGB II bewilligt worden sind nachdem der Beklagte zuvor in der F...-Straße 15 in 6... Frankfurt wohnhaft gewesen ist, sind vorliegend höhere Anforderungen an die Substantiierungslast zu stellen. Dies vorliegend deshalb, da nach einer Gewerbeummeldung (wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 53 der Akten verwiesen wird) dort einerseits die Anschrift der Wohnung mit W... Straße 38 in 6... Frankfurt am Main und der Grund der Ummeldung die Änderung der Wohnanschrift genannt ist bei einer Betriebsstätte in der F... Straße 3 in 6... Mannheim, insbesondere auch bei Beantragung von Leistungen beim Jobcenter Frankfurt am 21.12.2016. So hatte der Beklagte einerseits behauptet, ununterbrochen im gemeinsamen Haushalt mit der mittlerweile verstorbenen Mutter T... D... in Frankenthal gelebt zu haben andererseits werden unterschiedliche Wohnanschriften auch gegenüber Behörden genannt sind. Daher ist der Beklagte gehalten, hinreichend substantiiert dazu vorzutragen, wann er erneut in die Wohnung M... Straße 1a zurückgezogen sein will und weshalb der Auszug aus dieser Wohnung ein vorübergehender gewesen sein soll.

17

Unabhängig davon ist daneben die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB wirksam, denn der Vermieter kann dem Eintretenden außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Dabei ist regelmäßig die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund, da § 563 Abs. 4 verhindern will, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausgesetzt sehen muss (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016 -432 C 9516/16). Auch soweit für die Wohnung in der W... Straße 38 in 6... Frankfurt am Main das hierfür zuständige Jobcenter Frankfurt am Main Mietzinszahlungen bewilligt hat, so steht dies dem nicht entgegen, denn einerseits besteht die Gefahr einer Sperre für Leistungen nach dem SGB II, andererseits erscheint ausgeschlossen, dass das Jobcenter die Mietzinszahlungen für 2 Wohnungen bewilligt.

18

Auch soweit der Beklagte die Vorlage einer fehlenden Vollmacht bzgl. des Kündigungsschreibens vom 15.03.2017 rügt, fehlt es an einer ordnungsgemäßen Zurückweisung der Kündigungserklärung, § 174 BGB. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, wie vorliegend die Kündigungserklärung, dann unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. In seinem Schreiben vom 04.04.2017 weist der Beklagte jedoch lediglich die Kündigung selbst zurück, da er behauptet, in rechtlich zulässiger Weise sich in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, er rügt indes nicht die fehlende Vollmacht. Eine solche Rüge wird erst in der Klageerwiderungsschrift vom 07.06.207 erhoben, sodass es nach den Gesamtumständen an der Unverzüglichkeit auch unter Berücksichtigung einer vorherigen Einholung von Rechtsrat fehlt. Nach dem Vorgenannten vermochte der Beklagte ein Recht zum Besitz gem. § 986 ZPO mangels hinreichend substantiierter Darlegungen nicht zu beweisen, sodass er zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zu verurteilen ist.

19

Da er sich mit der Herausgabe in Verzug befand, hat er dem Kläger die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe einer 0,65 Geschäftsgebühr (ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von € 3.600,00, §§ 2, 13 RVG, Nr. 2300 VV RVG, 0,65 € 163,80, Telekommunikationspauschale Nr. 7002 VV RVG, € 20,00 zzgl Mehrwertsteuer Nr. 7008 VV RVG € 34,92) insgesamt € 218,72 zu erstatten, § 286, 288 Abs. 4, 280 Abs. 1 BGB.

20

Die Zinspflicht folgt aus § 291 BGB, § 261 ZPO seit Zustellung der Klage am 27.04.2017.

21

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 7 ZPO.